Ev Satın Alma - Finansal Planlama ve Maliyetler

Ev satın almak, çoğu insanın hayatındaki en büyük finansal karardır. Karar anı heyecanlıdır. Ama gerçek fark, karardan önceki hesaplarda ortaya çıkar.

Aşağıda bir ev alımı bütçesi nasıl kurulur, hangi masraflar hesaba katılır ve karşılaştırma yaparken neye bakılır adım adım anlatılıyor.

Adım Adım Finansal Planlama

1. Net ödeme gücünüzü belirleyin.
   • Son 6 ayın ortalama net gelirini alın.
   • Düzenli giderleri çıkarın: kira, fatura, ulaşım, eğitim, mevcut kredi taksitleri.
   • Kalan tutarın tamamını taksite ayırmayın. Nefes payı bırakın.
   • Genel kabul: toplam kredi taksitleri net gelirin belli bir oranını aşmasın. Bankalar da bu orana bakar.
2. Peşinatı ayrı bir kalem olarak planlayın.
   • Konut kredilerinde belirli bir asgari peşinat şartı vardır. Ev değerinin tamamı kredilendirilmez.
   • Peşinat birikimini vadesi belli, riski düşük araçlarda tutun. Kısa vadede ihtiyaç duyacağınız parayı dalgalı yatırımlara bağlamayın.
   • Tasarruf araçları ve mevduat karşılaştırmaları bu aşamada işinize yarar.
3. Alım anındaki tek seferlik masrafları listeleyin.

   En sık atlanan kısım burasıdır. Peşinat dışında ciddi bir nakit gerekir.

   • Tapu harcı ve döner sermaye ücreti.
   • Emlakçı komisyonu.
   • Konut değerleme (ekspertiz) ücreti.
   • Kredi tahsis / dosya masrafı.
   • Zorunlu deprem sigortası (DASK) ve varsa konut sigortası ilk primi.
   • Taşınma, nakliye, tadilat, boya, mutfak ve banyo yenileme.
   • Beyaz eşya, mobilya, perde, aydınlatma.
   • Abonelik açılışları: elektrik, su, doğalgaz, internet.
4. Aylık sabit maliyetleri yeniden hesaplayın.
   • Kredi taksiti.
   • Aidat. Site içi havuz, güvenlik ve peyzaj aidatı yükseltir.
   • Emlak vergisi (yıllık, iki taksit).
   • Konut sigortası ve varsa kredi hayat sigortası.
   • Isınma ve elektrik. Metrekare ve yalıtım burada belirleyici.
   • Bakım fonu: yıllık gelirinizin küçük bir kısmını arıza ve onarım için ayırın.
5. Kredi seçeneklerini aynı tabloda karşılaştırın.
   • Sadece faiz oranına bakmayın. Toplam geri ödeme ve yıllık maliyet oranı asıl göstergedir.
   • Vade uzadıkça taksit düşer, toplam maliyet artar.
   • Masrafsız görünen teklifin oranı yüksek olabilir. Tersi de geçerli.
   • Erken kapama ve ara ödeme koşullarını sorun.
   • Mortgage ve gayrimenkul kredisi karşılaştırmaları, aynı tutar ve vade üzerinden yapıldığında anlamlıdır.
6. Nakit tamponunu koruyun.
   • Tüm birikimi peşinata yatırmayın.
   • En az 3-6 aylık gideri karşılayacak acil durum fonu bırakın.
   • İşsizlik, sağlık sorunu veya beklenmedik tadilat bu fondan karşılanır. İhtiyaç kredisiyle değil.
7. Evi finansal gözle inceleyin.
   • Tapu kaydı: ipotek, haciz, şerh var mı?
   • Kat irtifakı mı, kat mülkiyeti mi?
   • Yapı ruhsatı ve iskân belgesi. İskânsız konut kredilendirmede sorun çıkarır.
   • Binanın yaşı ve deprem dayanıklılığı. İleride güçlendirme masrafı doğabilir.
   • Aidat borcu, emlak vergisi borcu, abonelik borcu devredilmesin.
8. Kirala mı, al mı sorusunu sayıyla yanıtlayın.
   • Aylık kira ile aylık toplam sahiplik maliyetini (taksit + aidat + vergi + sigorta + bakım) karşılaştırın.
   • Peşinatı yatırım araçlarında tutsanız ne kazanırdınız? Bunu da tabloya ekleyin.
   • O evde kaç yıl kalmayı planlıyorsunuz? Kısa süreli oturmada alım masrafları amorti edilemez.

Örnek Maliyet Tablosu

Sık Yapılan Hatalar

• Sadece taksite bakmak. Taksit düşük, toplam maliyet yüksek olabilir.
• Tek seferlik masrafları unutmak. Tapu, komisyon, sigorta ve tadilat toplamı küçümsenir.
• Birikimin tamamını peşinata yatırmak. Sıfır nakitle taşınmak, ilk arız